"주택 가격은 금리에 예민합니다. 기준 금리가 아닌 시장 금리가 이를 결정합니다. 최근의 추세로 볼 때는 시장금리가 다시 오를 가능성이 높아 보입니다."
배문성 라이프자산운용 이사는 23일 서울 삼성동 코엑스 D홀에서 열린 '집코노미 박람회 2023' 부대행사 '집코노미 콘서트'에서 이같이 말했다. 이날 '2023년의 반등과 2024년 남겨진 숙제'를 주제로 강연에 나선 배 이사는 한국기업평가 건설업 연구원과 한국수출입은행 선임심사역, 이스트스프링 자산운용 크레딧애널리스트를 지낸 후 현재는 라이프자산운용 전략운용본부에 몸담고 있다. 저서 '부동산을 공부할 결심'으로도 유명하다. 배 이사는 저서에서 금리가 부동산 시장에 미치는 영향을 심도 있고 다각적으로 분석해 주목받았다.
배 이사는 "2014년부터 2022년 초까지 서울 부동산이 강세장이던 시기, 유일하게 하락했던 구간이 있는데 바로 2018년 하반기에서 2019년 상반기"라며 "이때 기준금리가 두 번 오르자 반포 목동 마포 등 주요 지역 대단지 실거래가가 떨어지거나 거래가 멈췄다"고 설명했다. 그는 "그 이후 기준금리가 빠르게 내리니 집값이 반등했다"며 "최근 흐름도 마찬가지"라고 설명했다.
배 이사는 "부동산 하락기, 대치동 은마아파트와 잠실 주공5단지 등 주요 단지 가격은 2006년 피크 찍고 2013년까지 추세적으로 빠졌다"며 "이때도 중간에 한번 빠른 반등이 나타났지만 다시 하락해 2013년쯤 되면 2005년 가격으로 회귀한다"고 설명했다.
그는 앞으로 금리가 계속 오를 것이라는 관측을 내놨다. 그는 "최근 금리가 올랐지만 올 상반기에는 정부가 가계 대출 부담을 낮추고 부동산 경착륙을 막기 위해 은행을 압박했고, 가산금리가 0.5%포인트 수준으로 낮아졌다"며 "이는 거의 은행 입장에서는 역마진에 가깝기 때문에 가산금리가 점점 정상화될 수밖에 없고 시장금리도 오르기 시작했다"고 했다.
배 이사는 올 상반기 같은 정부의 정책 개입 가능성도 높지 않다고 봤다. 그는 "현재 정부는 부동산 경착륙을 막고 가계부채가 늘지 않게 관리해야 하는데, 정부부채가 높은 수준이어서 가용할 수 있는 정책이 많지 않다"며 "최근 특례보금자리 대출을 조기 종결하고 가산금리를 더 빨리 정상화하는 것을 볼 때, 가계 부채가 더 늘지 않는 측면으로 관리에 들어갈 가능성이 높다"고 했다.
그는 "금리에 가장 민감하게 반응하는 채권 시장에서는 이미 반응이 나오고 있고, 통상 이 같은 움직임을 부동산 시장이 후행적으로 따라간다"고 덧붙였다.
김소현 기자 alpha@hankyung.com
